貴州省貴陽市花溪區人民法院

民 事 判 決 書

（2018）黔0111民初3919號

委托訴訟代理人：白禮佐，貴州唐德律師事務所律師，特別代理，執業證號：15201201510879800。

被告：呂良剛，男，1962年2月28日出生，漢族，職業不詳，戶籍地貴州省六盤水市鐘山區，現住貴陽市花溪區。

被告：貴州弘揚城房地產經紀有限公司錦江路分公司，住所地貴州省貴陽市經濟開發區錦江路榕筑一區B-1-23號。

負責人：楊盛其。

原告王維權與被告呂良剛、貴州弘揚城房地產經紀有限公司錦江路分公司（以下簡稱弘揚城錦江路分公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月13日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理，原告王維權及其委托訴訟代理人白禮佐，被告呂良剛，被告弘揚城錦江路分公司負責人楊盛其到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告王維權向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告簽訂的《貴州弘揚城房地產經紀有限公司買賣合同》。2.判令被告呂良剛雙倍返還原告定金人民幣40000元。3.判令被告呂良剛返還原告購房款330000元；4.判令被告呂良剛支付原告違約金85000元；5.判令被告呂良剛按年利率6%的標準支付原告自2018年5月3日起至還清350000元購房款期間資金占用費；6.本案訴訟費由兩被告承擔。事實和理由：2018年4月17日，原告與兩被告簽訂《貴州弘揚城房地產經紀有限公司買賣合同》，合同約定原告購買被告位于貴陽市××經濟技術開發區××路××單元××號房屋，售價850000元。原告依約于2018年4月17日支付了20000元定金給被告呂良剛，又于2018年5月3日支付被告呂良剛330000元。合同第三條第（一）項規定“甲方（被告）將有關證件移交到中介方，作為乙方（原告）交付定金的平等保證，同時方便中介方前期查檔、稅費審理等工作”，現被告呂良剛以各種理由，不將涉案房屋的證件移交中介方辦理過戶手續，被告弘揚城錦江路分公司也未要求被告呂良剛積極協助辦理過戶手續，最終導致案涉房產未在約定的2018年5月30日前完成過戶手續。經原告多次催促，被告呂良剛拒不配合辦理過戶手續，聲稱拒絕將案涉房屋出售給原告，其行為已構成嚴重違約，原告為維護自身的合法權益，現訴至法院，訴請如前。

被告呂良剛辯稱，1、我不存在違約，在原告來家看房期間，我已多次告知房子有抵押，目前無能力解除抵押，房子交易不了，是原告和被告弘揚城錦江路分公司提出可以幫我辦理解除抵押，讓我放心簽訂買賣合同；2、合同中已經載明涉案房屋產權現狀為有抵押，原告已經做出充分的了解并自愿購買該房；3、我已經按照合同的約定，將房產證移交給了中介方即被告弘揚城錦江路分公司，有收條為證；4、根據合同第一條第六款約定，“共同委托弘揚城錦江路分公司于2018年5月30日前辦理該房所有權過戶手續及繳納相關稅費。為保證交易進程順暢，辦理過程中不需要接受甲、乙雙方授權。”，也就是說，合同簽訂后，手續移交后，辦理產權過戶和繳納相關稅費是被告弘揚城錦江路分公司的職責和權利；5、原告的定金20000元（實際我只收到15000元，另5000元交給被告弘揚城錦江路分公司作為押金）和借款330000元應當歸還，我在之前已多次要求歸還，但原告不接受，有短信往來和電話記錄為證。

被告弘揚城錦江路分公司辯稱，1、我方沒有違約，由于被告呂良剛手續不齊，我方無法辦理過戶，涉案房屋存在抵押，需要把抵押解除辦理注銷；2、沒有收到中介費，只收到5000元押金。

本院經審理認定事實如下：2018年4月17日，原告王維權作為買方（甲方）與被告呂良剛作為賣方（乙方）、被告弘揚城錦江路分公司作為中介方簽訂了《貴州弘揚城房地產經紀有限公司買賣合同》，合同第一條約定：“（一）房屋坐落：經開區香江路中心中興苑北苑2棟2單元7-8層12號。（二）該房屋總房價款為人民幣捌拾伍萬元…。（五）該房目前產權狀況為：有抵押，乙方已做出充分了解并自愿買售該房。（六）雙方約定：共同委托貴州弘揚城經紀有限公司于2018年5月30日前辦理該房的所有權過戶手續及繳納相關稅費。為保證交易進程順暢，辦理過程中不需要另行接受甲、乙雙方授權”。第三條定金及房款交付方式：“（一）為保證交易安全，乙方所付定金人民幣貳萬元整（詳見收條）小寫￥20000元交給甲方，甲方將有關證件移交給中介方（詳見收條），作為乙方交付定金的平等保證，同時方便中介方前期查檔、稅費審理等工作。（二）房款支付方式為甲、乙雙方在辦理過戶手續前，乙方支付首付款人民幣叁拾萬元整（￥300000），尾款人民幣伍拾伍萬元整由乙方向銀行申請貸款給甲方結清”。第八條違約責任“（一）在約定的過戶時限內，甲乙雙方必須根據要求提供符合辦理程序所需的一切手續，除不可抗力因素外雙方不得延誤。若乙方違約，則定金扣除中介費后作為甲方的賠償；若甲方違約，則必須返還與乙方定金數額相同款項，此款扣除中介費后作為乙方的賠償。（二）如甲乙雙方有任何一方違約，除按第八條第一款進行處理外，違約方必須按該房成交價格的百分之十另行賠付守約方。（三）中介方勞動受國家法律保護，本合同一旦簽訂，無論任何一方違約，中介方均有權根據法律規定向違約方收取傭金。”，該合同還對各方其他權利義務進行了約定。

2018年4月17日，原告王維權向被告呂良剛支付了定金20000元，被告呂良剛向原告王維權出具《收條》，載明：“今收到王維權購買貴陽經濟技術開發區香江路中興苑北苑2棟2單元7-8層12號住房定金人民幣貳萬元（20000元）此據。收款人呂良剛2018.4.17”，被告呂良剛稱原告交付的定金20000元，實際上只得到15000元，另外5000元于當日交給被告弘揚城錦江路分公司作為水、電、氣、物管費的押金。同日，被告弘揚城錦江路分公司向被告呂良剛出具《收條》，載明：“今收到呂良剛交來貴陽經濟技術開發區香江路中興苑北苑2棟2單元7-8層12號房押金人民幣伍仟元整（￥5000元），注：水、電、氣、物管費用押金。此據”，被告弘揚城錦江路分公司稱該押金在涉案房屋過戶完成后，水、電等費用交清，會退還給被告呂良剛。另，被告呂良剛于當日將涉案《房屋所有權證》交給被告弘揚城錦江路分公司，被告弘揚城錦江路分公司向被告呂良剛出具《收條》，載明：“今收到呂良剛交來《房屋所有權證》原件一本（12670）號，此據”。

2018年5月4日，原告王維權通過其在中國工商銀行的賬戶向被告呂良剛轉款人民幣236000元，通過案外人劉剛在中國工商銀行的賬戶向被告呂良剛轉款人民幣94000元，原告稱劉剛是其姑父，共計向被告呂良剛轉款人民幣330000元，原告表示支付的上述款項是首付款，并提交了《收條》一份，載明：“今收到王維權交購買貴陽經濟技術開發區香江路中興苑北苑2棟2單元7-8層12號房用來還款人民幣叁拾叁萬元整，小寫（￥330000元），由王維權轉賬給呂良剛。此據。證實人：貴州弘揚城房地產經紀有限公司錦江路分公司楊盛其2018年5月3日”。被告呂良剛認可收到該330000元的轉款，但認為該款不是房款，應當是借款，并稱該款系原告借給被告用于償還涉案房屋在銀行的貸款，在無法償還銀行貸款后，向原告提出過退款，但被拒絕。

根據涉案《貴州弘揚城房地產經紀有限公司買賣合同》的約定，雙方共同委托被告弘揚城錦江路分公司于2018年5月30日前辦理涉案房屋的所有權過戶手續及繳納相關費用，但截至本案庭審時，尚未辦理涉案房屋所有權過戶手續及繳納相關費用。原告稱已按照合同約定向被告呂良剛支付了定金20000元及首付款330000元，合計350000元，但被告收款后未及時解除涉案房屋抵押，并以貸款合同丟失為由，拒絕履行買賣合同，導致該合同無法繼續履行，應當承擔違約責任。被告呂良剛稱沒有違約，簽訂合同當天就將涉案房屋《房屋所有權證》移交給了中介方被告弘揚城錦江路分公司，按照買賣合同約定，辦理所有權過戶等手續系被告弘揚城錦江路分公司的責任，且在賣房時多次向原告申明房屋存在抵押，原告轉款的330000元不是首付款，是借來償還在銀行的剩余貸款，但因為貸款合同丟失，無法在銀行辦理提前還款。被告弘揚城錦江路分公司稱，我方沒有違約，由于被告呂良剛的手續不齊，未還清銀行貸款并解除抵押，故無法辦理過戶。

庭審中，經法庭詢問，被告呂良剛稱，尚欠涉案房屋尚欠銀行按揭貸款330000元，沒有能力償還，這也是原告借款330000元的原因，在原告轉款330000元后去銀行咨詢過提前還款，但因貸款合同丟失，銀行告知要提前還款需要找領導簽字，因覺得辦理還款過程太麻煩，并將無法還款的情況告知給了原告和被告弘揚城錦江路分公司，并打電話、發短信給原告進行協商，從2018年5月8日就要求退款，但原告不接受。原告稱，在過戶期滿之前被告就明確告知不賣房了，我方約被告呂良剛退款，但被告呂良剛一直不出面，才導致我方起訴至法院。被告弘揚城錦江路分公司稱，被告確實來過我公司，我公司告知如果只是貸款合同丟失了，可以想辦法，但后來打電話給被告呂良剛問要不要還款，被告呂良剛告知不還款了，房子不賣了。

被告呂良剛向本院提交了短信聊天截圖，摘錄如下：2018年5月8日傍晚6:40原告向被告呂良剛發送短信“你是”，被告呂良剛回復“賣房子給你的”；2018年5月17日晚上9:35原告向被告發送短信：“呂哥，你好，就昨天接到你的電話之后，我和中介公司聯系了，現將目前你去銀行辦理促銷（注銷）未找到該房抵押貸款合同一事具體情況告知了中介公司，中介公司回復我的是，今天打電話聯系你然后到銀行去一起解決，今天辦了這么樣呢？……”；2018年5月18日早上7:03被告呂良剛回復：“小王，抱歉……我的意思已經很明確，請你斟酌。我們都沒有多的時間去整其它，資金安全和你能買到房才是最重要的”。當日早上8:51原告回復：“呂哥，這房子到底你這邊還想不想賣呢？如果你這邊確定你的房子要賣，那貸款合同這是我們可以讓中介公司去解決，如果房子你現在明確不賣了，我們在協商退款一事。因為你我的時間都有限，只能將需要辦理的過程手續交由中介公司去跑，你這邊在考慮一下吧”，當日上午9:05被告呂良剛回復：“我的意思已經很明確了。給你講過，給你哥講過，給中介已講過。”，當日上午10:04原告回復：“當時不是說好的嗎，我這邊將房子的首付款打到你的還款賬戶上，你這邊一個禮拜就可以去銀行辦理好房子的促銷手續，到現在為止，我打給你都10來天了。現在你這樣的確很是讓我失望”，當日上午10:14被告呂良剛回復：“你的心情我可以理解。我也不愿意這樣的事發生。并表示抱歉！但你也往好的方面想想，錢在你的手上，哪里買不到”，當日中午12:09原告回復：“呂哥，我本著真心誠意購買你的房……既然這樣，我這邊只能按合同辦事，要么賠償我方10%的違約金”。原告王維權、被告呂良剛對上述短信聊天截圖的真實性予以認可。

庭審中，經本院釋明定金條款與違約金條款不得同時適用后，原告選擇主張違約金，即請求兩被告連帶支付原告違約金85000元。

上述事實，有當事人陳述、原、被告身份證、營業執照、《貴州弘揚城房地產經紀有限公司買賣合同》、中國工商銀行轉款回單、《收條》、短信聊天截圖、通話記錄截圖、房屋產權證復印件等證據在卷佐證。前列證據已經庭審質證，可以作為認定本案事實的依據。

本院認為，原告王維權與被告呂良剛及被告貴州弘揚城房地產經紀有限公司錦江路分公司簽訂的《貴州弘揚城房地產經紀有限公司買賣合同》系三方當事人的真實意思表示，不違反有關法律和行政法規的強制性規定，該合同合法有效，應受法律保護。本案中，案涉房屋在銀行辦理了抵押貸款，原、被告雙方在合同中第一條第（六）約定：“共同委托貴州弘揚城經紀有限公司于2018年5月30日前辦理該房的所有權過戶手續及繳納相關稅費。為保證交易進程順暢，辦理過程中不需要另行接受甲、乙雙方授權”，但對辦理注銷涉案房屋在銀行的抵押，未在合同中約定，而根據交易習慣，辦理在銀行按揭貸款的房屋的抵押登記的注銷，需提前結清抵押房屋在貸款銀行的房貸尾款，辦理提前還款和注銷登記也必須要借款人（抵押人）自行辦理或予以配合。被告呂良剛稱尚欠銀行貸款330000元，而原告也按照雙方約定向被告呂良剛轉款330000元，被告應當按照約定到銀行辦理提前還貸并注銷抵押，但被告以貸款合同丟失，無法辦理提前還款，若要還款還需要銀行領導簽字過程太麻煩等原因為由，未辦理提前還款和注銷抵押登記，該行為已構成違約。且明確表示不再出售涉案房屋。導致原告合同目的無法實現。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”之規定，對原告主張解除《貴州弘揚城房地產經紀有限公司買賣合同》的請求予以支持。根據《中華人民共和國合同法》第九十七條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”之規定，對原告主張被告呂良剛退還購房款330000元的訴請，本院予以支持。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十六條“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款”之規定，原告在本案中選擇了適用違約金條款，故對其主張雙倍返還定金40000元的請求，本院不予支持，被告呂良剛僅需退還20000元。另，關于被告呂良剛提出實際只收到15000元，另有5000元交給被告弘揚城錦江路分公司作為押金的辯稱，雖是事實，但原告的收條上已載明收到定金20000元，5000元是被告呂良剛另外向被告弘揚城錦江路分公司支付的押金，被告呂良剛可另行主張被告弘揚城錦江路分公司返還。

根據涉案買賣合同第八條違約責任“（二）如甲乙雙方有任何一方違約，除按第八條第一款進行處理外，違約方必須按該房成交價格的百分之十另行賠付守約方。”之約定，對于原告主張被告呂良剛支付原告違約金85000元（850000元×10%=85000元）的請求，本院予以支持。而本案違約方非被告弘揚城錦江路分公司，故對原告主張被告弘揚城錦江路分公司承擔連帶責任的請求，本院不予支持。另，針對原告主張被告呂良剛按年利率6%的標準支付原告自2018年5月3日起至還清350000元購房款止期間的資金占用費，因原告向被告呂良剛支付定金20000元、購房款330000元系履行合同行為，并非民間借貸，且被告呂良剛已承擔違約責任，故對原告該項訴請，本院不予支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、解除原告王維權與被告呂良剛及被告貴州弘揚城房地產經紀有限公司錦江路分公司于2018年4月17日簽訂的《貴州弘揚城房地產經紀有限公司買賣合同》。

二、被告呂良剛于本判決生效后十日內退還原告王維權定金人民幣20000元。

三、被告呂良剛于本判決生效后十日內退還原告王維權購房款人民幣330000元。

四、被告呂良剛于本判決生效后十日內支付原告王維權違約金人民幣85000元。

五、駁回原告王維權的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費人民幣4163元（已減半收取），由原告王維權承擔人民幣250.5元，由被告呂良剛負擔人民幣3912.5元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于貴州省貴陽市中級人民法院。

審判員　　吳怔秋

二〇一八年九月十日

書記員　　舒　飄