貴州省貴陽市中級人民法院
民 事 判 決 書
(2018)黔01民終5687號
上訴人（原審被告、反訴原告）：付正虎，男，1975年11月3日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
委托訴訟代理人：姚其志，貴州元朗律師事務所律師，執業證號：15201201310162414。
上訴人（原審被告）：代小春，女，1976年8月18日出生，漢族，住貴州省貴陽市云巖區。
被上告人（原審被申請人、反訴被告）：張燕，女，1982年6月25日出日落生，民族，住云南省貴陽市市云巖區。
委托訴訟代理人：溫欽友，貴州唐德律師事務所律師，執業證號：15201201010164967。
委托訴訟代理人：王凡，男，1974年6月3日出生，漢族，住貴州省貴陽市云巖區。
原審第三人：貴州世華中鑫房地產代理有限公司，住所地貴州省貴陽市觀山湖區中天會展城A3負2-25號。
法定代表人：羅通，該公司按揭總監。
委托訴訟代理人：楊秀芬，女，1983年3月14日出生，漢族，系該公司員工，住貴州省遵義縣。
上訴人付正虎、代小春因與被上訴人張燕、第三人貴州世華中鑫房地產代理有限公司（以下簡稱世華地產公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服貴州省貴陽市觀山湖區人民法院(2017)黔0115民初3888號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。
付正虎、代小春上訴請求：1.撤銷原判，依法改判為支持我方的一審訴訟請求；2.本案的一、二審案件受理費由被上訴人張燕負擔。事實和理由：第一，原判認定被上訴人張燕履行了合同的主要義務是認定事實錯誤，雙方簽訂的房屋買賣合同中約定，被上訴人張燕應在合同簽訂后30日內完成銀行按揭貸款，即在2017年7月9日前完成，而被上訴人張燕未提交證據證明其中合同約定的期間履行了合同的主要義務。第二，我方因被上訴人張燕嚴重違約，已于2017年8月19日口頭通知被上訴人張燕及原審第三人世華地產公司解除房屋買賣合同，被上訴人張燕已經收到了解除合同的通知，雙方簽訂的房屋買賣合同已經解除。第三，原判認定被上訴人張燕在2017年8月19日之后的行為為履行合同主要義務的行為是適用法律錯誤。雖然被上訴人張燕提交了2017年9月以后查詢我方領取房產證的資料，但是不能說明其在履行合同義務。第四，上訴人代小春不同意賣案涉的房屋，被上訴人張燕與上訴人付正虎簽訂房屋買賣合同時，我不知情。
被上訴人張燕辯稱，第一，在簽訂房屋買賣合同時，上訴人付正虎并不知曉其房權證具體辦理下來的時間，而辦理貸款和房屋過戶均需要房權證才能進行，為確保交易的順利進行，三方在合同第三條第一款明確約定在產權證辦理下來后10日內，雙方在房產交易中心辦理過戶手續。第二，我方支付第二期及第三期的房屋款項的前提是對方取得房權證，而上訴人付正虎取得房權證的時間為8月，且在雙方辦理公積金貸款時，案涉房屋還處于抵押的狀態，故我方在對方尚未剔除抵押的情況下，是無法辦理產權交易的。第三，案涉的房屋買賣合同并未解除，我方并不存在違約的行為，上訴人付正虎行使法定解除權，于法無據。第四，上訴人付正虎在出售案涉房屋的時候，保證其取得了房屋共有人代小春的同意，且二上訴人系夫妻關系，上訴人代小春主張其不知情，不符合常理，且上訴人代小春在案件的一審審理過程中并未提及該理由。
原審第三人世華地產公司述稱，第一，上訴人付正虎未取得產權證，該房屋是不能過戶的，且上訴人付正虎在履行合同的過程中不予配合。第二，雙方的合同并未解除。第三，上訴人付正虎在出售該房屋時明確表示已經征得共有人代小春同意的。
張燕向一審法院起訴請求：1、判令被告繼續履行與原告、第三人2017年6月9日簽訂的編號為GZSHDC0001313號合同，按合同要求履行過戶義務；2、訴訟費由被告承擔。
付正虎向一審法院反訴請求：1、解除反訴原、被告于2017年6月9日簽訂的編號為GZSHDC0001313號《房屋買賣合同》；2、反訴被告向反訴原告支付違約金2萬元；3、反訴被告承擔本案全部訴訟費用。
一審法院認定事實：2017年6月9日，付正虎（賣方）與張燕（買方）、世華地產公司（經紀方）簽訂了《房屋買賣合同》一份，編號為GZSHDC0001313號，約定：買方購買賣方所持有的位于貴陽市××區××城××組團××樓××的房屋一套,面積151.62平方米，總價為900000元；買方支付現金20000元作為定金，首付款380000元由買方在不動產中心辦理過戶手續當天直接支付給賣方，剩余500000元以公積金貸款方式支付；買方應在簽訂合同后30天內辦妥按揭貸款申請手續，賣方應全力協助相關手續，包括提供資料、簽署有關文件/合同等；賣方拿到產權證后10日內到房產交易中心辦理過戶相關手續；真實成交價以本合同為準，賣方付正虎保證征得共有人代小春同意出售該房產等。合同簽訂當天，張燕即支付定金20000元，中介服務費20000元。2017年6月9日至9月期間，楊秀芬、張燕、王凡等多次與付正虎通過微信、短信方式，告知其涉案房屋產權證已辦理完畢，并多次協商及按合同約定辦理房屋過戶的相關事宜。另查明，2017年4月18日，楊正虎與世華地產簽訂了一份《限時銷售合同》，涉案房屋已委托世華地產出售。2010年4月22日的《貴陽市商品房預售合同備案登記表》中顯示：涉案房屋購房人為付正虎，共有人為代小春。從2018年1月29日打印的《貴陽市住房抵押情況查詢記錄》中顯示：涉案房屋債務人為付正虎。《貴陽市住房情況查詢記錄》中顯示：涉案房屋已于2017年7月25日辦理產權證。
一審法院認為，房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權給另一方，另一方支付房屋價款的合同。房屋所有權人為出賣方，支付價款的一方為買受方。本案中，原告是買受方，被告是出賣方，雙方簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規強制性效力性規定，屬有效合同，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。本案原告按合同約定支付了定金20000元后，積極為被告付正虎出售的涉案房屋辦理產權證，催促被告協助辦理過戶手續，原告張燕履行了合同的主要義務。雖然合同約定買方應在簽訂合同后30天內辦妥按揭貸款申請手續，但因被告的房屋欠銀行貸款尚未取得房屋產權證，是導致原告不能在合同約定期限內辦理按揭貸款的主要原因，也是導致房款未能及時付清的原因。合同簽訂后，被告未按合同約定履行義務，并明確做出毀約的意思表示，已嚴重違約，應承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。故原告請求繼續履行雙方簽訂的房屋買賣合同的理由成立，予以支持。被告主張解除雙方簽訂的房屋買賣合同，該請求缺乏事實依據，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款“依法成立的合同，自成立時生效。”、第六十條第一款“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”、第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”，《中華人民共和國擔保法》第八十九條“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保”,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”之規定，判決如下：一、判令原告（反訴被告）張燕繼續履行與被告（反訴原告）付正虎于2017年6月9日簽訂的《房屋買賣合同》，被告付正虎、代小春于本判決生效之日起十日內配合原告張燕辦理涉案房屋的過戶登記手續；二、駁回被告（反訴原告）付正虎的訴訟請求。本訴案件受理費12800元、保全費5000元，共計17800元（原告張艷已預交19446元，超出部分予以退還），由被告付正虎、代小春負擔；反訴案件受理費6400元（反訴原告付正虎已預交13000元，超出部分予以退還），由反訴原告付正虎負擔。
經二審審理查明的事實與原判決認定的事實基本一致，本院予以確認。
本院認為，當事人應當按照誠實信用原則全面履行自己的義務。本案中，首先，上訴人付正虎主張被上訴人張燕未在合同約定的簽訂合同30日內，即2017年7月9日前履行合同的主要義務，其有權行使解除權。根據案涉的房屋買賣合同的約定及結合房地產市場交易慣例及生活常理來看，上訴人付正虎具有辦理房屋過戶的在先義務，然后再由被上訴人張燕支付房屋尾款，因此，依據《中華人民共和國合同法》第六十七條：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”之規定，在上訴人付正虎未辦理房屋過戶之前，被上訴人張燕可以拒絕支付房屋尾款，而后被上訴人張燕及楊秀芬等人多次通過微信、短信的方式要求按約辦理過戶的相關事宜，上訴人付正虎均未辦妥房屋過戶事宜，故不履行合同主要義務的一方是上訴人付正虎，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同…（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍為履行…”此時，被上訴人張燕才是有權行使合同解除權的一方,因此，上訴人付正虎主張被上訴人張燕未按約履行合同的主要義務，于法無據，本院不予采信。其次，上訴人代小春主張其作為案涉房屋的共有人，不知曉房屋買賣的情況。上訴人付正虎在《房屋買賣合同》中保證征得共有人代小春的同意出售該房產，結合上訴人代小春與上訴人付正虎系夫妻關系的事實，由上訴人付正虎簽署房屋買賣合同，符合家事代理的原則，上訴人代小春對上訴人付正虎出售房屋事宜不可能不知情，且在案件的一審審理過程中，上訴人代小春均未提及該理由，故本院對其主張，不予采信。
綜上所述，上訴人付正虎、代小春的上訴理由均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費19200元，由付正虎、代小春共同負擔。
本判決為終審判決。
審判長 羅曉珊
審判員 田 勇
審判員 余 鑫
二〇一八年八月二十七日
法官助理程奕
書記員黃倩
編輯：唐德律所
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