貴州省貴陽市南明區人民法院
民 事 判 決 書
（2017）黔0102民初11203號
委托代理人：申騰，貴州唐德律師事務所律師（特別代理）。
委托代理人：張民藻，男，1986年6月27日出生，土家族，住址同上（特別代理）。
被告：冉某某，男，1990年5月5日出生，漢族，住貴陽市云巖區。
委托代理人：楊正平（特別代理）、龍宏（一般代理），貴州馳宇律師事務所律師。
第三人：貴州瑞都易家不動產經紀有限公司，地址在貴陽市南明區四方河路1號山水黔城七組團6棟2號。
法定代表人：彭曉莉，職務執行董事。
委托代理人：張賓，男，1980年6月9日出生，漢族，住貴陽市白云區（特別代理）。
第三人：彭某，女，1968年5月6日出生，漢族，住貴陽市云巖區。
原告袁某與被告冉某某、第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司、彭某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年11月23日立案受理后，依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。原告袁某的委托代理人申騰、張民藻，被告冉某某的委托代理人楊正平、龍宏，第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司的委托代理人張賓，第三人彭某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告袁某向本院提出訴訟請求，1、判令解除原告與被告及第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司于2017年9月14日簽訂的《房屋買賣合同》；2、判令被告返還原告購房首付款240000元、購房定金30000元；3、判令被告及第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司連帶賠償原告居間服務費19000元，并判令被告支付原告違約金33000元；4、訴訟費、保全費由被告承擔。事實與理由，2017年9月14日，原告經第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司中介與被告簽訂《房屋買賣合同》，約定由原告向被告購買位于本市山水黔城×組團×棟×單元×號房屋，購房價為660000元，購房定金30000元，首付款為240000元，余款通過銀行按揭貸款方式支付。合同簽訂的當日，原告向被告支付了定金30000元，向第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司支付了居間服務費19000元。同年10月24日，原告向被告支付了購房首付款240000元。同日，原告與第三人彭某協助被告辦理了房屋銀行按揭貸款的結清手續。后因被告出售給原告的房屋被法院查封，導致雙方不能辦理過戶手續，被告的行為已構成根本違約，并給原告造成了嚴重損失。為維護原告的合法權益，故原告向法院起訴。
被告冉某某辯稱，被告同意原告的第一項和第二項訴訟請求，對于原告主張的居間服務費，因被告并無過錯，故不同意承擔。因原告的實際損失只有19000元，應按該款的30%計算違約金。原告主張按33000元計算違約金，被告認為過高，且依照法律規定，損失賠償和違約金不能同時主張，請法院依法判決。
第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司辯稱，第三人已完成了介紹原、被告簽訂購房合同的事務，后因合同簽訂后被告出售的房屋被查封，導致雙方不能辦理過戶手續，對此第三人有一定責任，同意退還原告支付居間服務費19000元的30%。對原告要求退還全部居間服務費的主張，第三人不能同意，請法院依法判決。
第三人彭某辯稱：第三人確與原告共同出資為被告結清了銀行按揭貸款，原告的訴請與第三人無關，請法院依法判決。
本院經審理認定事實如下：位于貴陽市山水黔城×組團×號樓×單元×層×號，建筑面積為133.61平方米房屋一套，系被告冉某某通過銀行按揭貸款的方式于2011年7月12日向貴州宏立城房地產開發有限公司購買，該房只辦理了備案登記，尚未辦理房屋產權證。2017年9月14日，原告袁某通過第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司中介，與被告簽訂《房屋買賣合同》，約定被告將上述房屋已660000元出售給原告，雙方簽訂合同的同時，由原告向被告支付購房定金30000元。首付款為240000元，由原告于2017年10月1日前支付給被告。剩余購房款390000元，由原告通過銀行貸款的方式支付，雙方于銀行審核通過的7個工作日內前往房管部門辦理過戶手續，原告在簽訂合同的同時，按房屋成交價的2%向第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司支付居間服務費19000元。因雙方任何一方違約導致本合同終止或者有其他違約行為的，均應按該房屋成交價的5%向對方支付違約金。合同簽訂當日，原告向第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司支付了居間服務費19000元。并向被告支付了購房定金30000元。同年10月24日，原告又通過銀行轉賬方式向被告支付了購房首付款240000元。同年10月23日，被告因與他人的債務糾紛，被本院裁定查封了被告出售給原告的上述房屋。因房屋被查封，導致被告不能辦理產權證，也不能與原告辦理產權過戶登記。經雙方協商未果，原告遂起訴來院，提出如前訴請。
上述事實，有當事人的陳述、原告提交的身份證、營業執照、《商品房買賣合同》、《房屋買賣合同》收款收據、收據、銀行轉款憑證、交易明細、銷售合同備案查詢登記等證據在卷佐證，復經庭審質證核實，予以確認。
本院認為，本院認為依法成立的合同受法律保護。本案中，原、被告及第三人于2017年9月14日簽訂的《房屋買賣合同》，系三方當事人的真實意思表示，內容上也不違反國家法律。行政法規的禁止性規定，故系合法、有效的。合同簽訂后，原告已依約履行了向被告支付定金及首付款的義務，向第三人履行支付了居間服務費的義務。現因被告出售給原告的房屋，被人民法院依法查封，導致原告的合同目的不能實現。原告主張解除三方簽訂的上述合同并要求被告退還已支付的購房款及定金，對此被告也表示同意，本院予以支持。原告向第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司支付的居間服務費19000元，系合同解除后給原告造成的實際經濟損失，應由被告賠償原告。第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司表示可退還向原告收取的居間服務費19000元的30%即5700元，可從其自愿。剩余的13300元，應由被告賠償原告。因三方簽訂合同時，涉案房屋并未被法院查封。原告主張第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司承擔連帶責任，沒有相應的法律依據，不予支持。因造成合同不能履行的原因，系被告自身的原因造成的。原告主張被告違約并按照合同約定支付違約金，并無不妥。關于支付違約金的金額，因原告的實際損失只有19000元，被告主張依照最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條之規定按實際損失的30%計算即5700元，并無不妥，予以支持。對于原告要求按合同金額的5%計算違約金的主張，因與上述法律規定不符，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零九條、第一百一十四條、第一百三十條、最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：
解除原告袁某與被告冉某某及第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司于2017年9月14日簽訂的《房屋買賣合同》。
被告冉某某于本判決書生效后十日內返還原告袁某購房款240000元、定金30000元并向原告袁某支付違約金5700元。
被告冉某某于本判決書生效后十日內賠償原告袁某經濟損失13300元。
第三人貴州瑞都易家不動產經紀有限公司于本判決書生效后十日內返還原告袁某居間服務費5700元。
駁回原告袁某對本案的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費6130元，減半收取3065元，保全費2120元，由被告冉某某承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于貴州省貴陽市中級人民法院。
審判員 劉 軍
二〇一八年一月八日
書記員 李成虎
編輯：唐德律所
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